Kierownik budowy domu jednorodzinnego i kierownik dużej inwestycji pełnią formalnie tę samą funkcję. W praktyce sposób wykonywania tej funkcji może wyglądać zupełnie inaczej.
Na dużej budowie kierownik budowy jest zazwyczaj stale obecny albo bardzo mocno zaangażowany w jej codzienne funkcjonowanie. Ma do dyspozycji inżynierów, kierowników robót, majstrów, kierownika projektu, zaopatrzenie, magazyn oraz firmy podwykonawcze działające w określonej strukturze.
Przy domu jednorodzinnym taki model praktycznie nie występuje. I właśnie z niezrozumienia tej różnicy bierze się wiele późniejszych rozczarowań inwestorów.
Kierownik budowy domu zwykle nie jest na niej codziennie
Budowa domu może trwać dwa, trzy, a czasem nawet kilka lat. Gdyby inwestor chciał przez cały ten okres zatrudniać kierownika w modelu podobnym do dużej inwestycji – ze stałą obecnością, bieżącą kontrolą robót i codziennym udziałem w podejmowaniu decyzji – koszt takiej pracy byłby dla większości inwestorów nieakceptowalny.
Dlatego na rynku domów jednorodzinnych wykształcił się zupełnie inny model. Kierownik prowadzi równocześnie wiele budów i pojawia się na konkretnej inwestycji przede wszystkim przy najważniejszych etapach.
Na części budów jego fizyczną obecność można policzyć w kilku lub kilkunastu wizytach podczas całej realizacji. Zdarzają się również modele jeszcze bardziej ograniczone, sprowadzone w dużej mierze do wymaganych czynności formalnych.
Nie zmienia to faktu, że odpowiedzialność związana z pełnieniem funkcji kierownika budowy pozostaje bardzo poważna.
Ta sama funkcja, zupełnie inne możliwości kontroli
Na dużej inwestycji kierownik budowy może codziennie obserwować postęp prac, rozmawiać z kierownikami robót i inżynierami, kontrolować dokumentację oraz reagować na problemy jeszcze zanim zostaną zakryte kolejnym etapem robót.
Przy typowym domu jednorodzinnym takiej możliwości zwykle nie ma.
Kierownik może być na budowie we wtorek. W środę wykonawca wykona określony element, a w piątek zostanie on zalany betonem, zasypany albo przykryty kolejnymi warstwami. Podczas następnej wizyty części robót nie da się już zobaczyć.
Dlatego pytanie, które często pojawia się dopiero po ujawnieniu usterki:
„A gdzie wtedy był kierownik budowy?”
ma czasem bardzo prostą odpowiedź:
na innej budowie.
Nie jest fizycznie możliwe, aby kierownik pojawiający się okresowo kontrolował każdą czynność wykonywaną przez wszystkich wykonawców.
Najważniejsze kontrole przypadają właśnie na początek budowy
W przypadku domu jednorodzinnego szczególnie istotna część kontroli technicznej przypada na wykonanie konstrukcji budynku.
To wtedy powstają między innymi:
- fundamenty,
- zbrojenia,
- elementy żelbetowe,
- ściany konstrukcyjne,
- nadproża,
- stropy,
- konstrukcja dachu,
- inne elementy, które później zostaną zakryte lub których poprawienie będzie bardzo kosztowne.
Dlatego bardzo duża część momentów, w których obecność i doświadczenie kierownika mają największe znaczenie, przypada właśnie na okres wykonywania stanu surowego.
„Najważniejsza jest dobra ekipa” – to też zbyt duże uproszczenie
W internecie często można spotkać drugą skrajność:
„Kierownik może być właściwie dowolny. Najważniejsza jest dobra ekipa z polecenia.”
Z mojego doświadczenia wynika, że również takie podejście jest błędne.
Doświadczony wykonawca jest oczywiście ogromną wartością. Nie oznacza to jednak, że nie może popełnić błędu, źle zinterpretować projektu, zastosować rozwiązania wygodniejszego dla siebie albo zwyczajnie czegoś przeoczyć.
Nawet dobra ekipa powinna podlegać kontroli technicznej.
Samo polecenie także nie jest gwarancją jakości. Inwestor najczęściej otrzymuje rekomendację od innego inwestora, który sam nie jest specjalistą i często ocenia wykonawcę przede wszystkim na podstawie tego, czy prace przebiegły sprawnie, czy ludzie byli punktualni i czy efekt wyglądał dobrze w momencie zakończenia robót.
Nie musi przy tym wiedzieć, czy elementy, których już nie widać, zostały wykonane prawidłowo.
Długi termin oczekiwania również nie świadczy automatycznie o jakości
Popularnym argumentem jest przekonanie, że skoro na wykonawcę trzeba długo czekać, to musi być bardzo dobry.
Może tak być. Ale nie musi.
Część wykonawców przyjmuje więcej zleceń, niż jest w stanie wykonać w zadeklarowanych terminach. Dzięki temu ma stale wypełniony kalendarz i możliwość wyboru robót wygodniejszych, bardziej dochodowych albo mniej problematycznych.
Odległy termin jest więc informacją o obłożeniu wykonawcy, ale sam w sobie nie jest dowodem jakości jego pracy.
Co się dzieje, gdy kierownik i wykonawca mają inne zdanie?
To jeden z najtrudniejszych momentów na budowie prowadzonej przez inwestora.
Inwestor sam wybrał ekipę. Często dostał ją z polecenia, długo na nią czekał i zdążył nabrać przekonania, że trafił na bardzo dobrych fachowców.
Nagle kierownik budowy stwierdza:
„To trzeba poprawić.”
Wykonawca odpowiada:
„Robimy tak od dwudziestu lat i nigdy nic się nie stało.”
I wtedy okazuje się, że sama obecność kierownika w dokumentacji nie rozwiązuje problemu.
Jeżeli poprawka oznacza rozebranie wykonanych robót, opóźnienie albo dodatkowy koszt, inwestor może zacząć szukać argumentów potwierdzających stanowisko wykonawcy.
W skrajnym przypadku łatwiej jest zmienić kierownika niż ekipę, na którą czekało się wiele miesięcy.
Dlatego skuteczność nadzoru zależy nie tylko od wiedzy kierownika, ale również od tego, czy ma on realną możliwość egzekwowania swoich uwag wobec wykonawców.
Dobra budowa wymaga zarówno dobrego wykonawcy, jak i realnej kontroli
Nie zgadzam się ani z poglądem, że sam kierownik budowy uchroni inwestora przed każdym błędem, ani z opinią, że przy dobrej ekipie kierownik jest potrzebny tylko do dokumentów.
Oba podejścia są niebezpiecznymi uproszczeniami.
Dobry wykonawca zmniejsza ryzyko błędów. Dobry kierownik pozwala je wychwycić i ocenić technicznie. Ale system działa naprawdę dobrze dopiero wtedy, gdy wiadomo, kto za co odpowiada i kiedy uwaga techniczna kierownika rzeczywiście prowadzi do reakcji na budowie.
Czego więc oczekiwać od kierownika budowy domu jednorodzinnego?
Przede wszystkim warto przed rozpoczęciem budowy ustalić rzeczywisty model współpracy, zamiast opierać się na wyobrażeniu o tym, czym kierownik „powinien się zajmować”.
Warto zapytać:
- jak często kierownik będzie pojawiał się na budowie,
- przy których etapach jego obecność jest konieczna,
- które roboty należy zgłaszać przed ich zakryciem,
- w jaki sposób będzie informowany o postępie robót,
- co dzieje się w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości,
- czy wykonawcy rzeczywiście będą respektować jego zalecenia.
Kierownik budowy domu jednorodzinnego jest ważną funkcją techniczną i formalną. Nie jest jednak człowiekiem, który w typowym modelu współpracy obserwuje codziennie każdą czynność wykonywaną na budowie.
Im wcześniej inwestor to rozumie, tym łatwiej może świadomie ustalić sposób prowadzenia własnej budowy i uniknąć późniejszego pytania:
„Dlaczego nikt tego wcześniej nie zauważył?”